Viendo cómo está el mercado del alquiler, sobre todo en determinadas ciudades, te preguntas cómo conseguir el alquiler de vivienda rentable. Has pensado que puede ser una buena oportunidad para obtener ingresos adicionales alquilar la antigua casa de tus padres que tienes vacía.

En esta situación se encuentran muchas personas, que no toman la decisión de alquilar principalmente por 2 motivos:

• La falta de liquidez para acometer las reformas necesarias para poder ponerla en alquiler.
• El temor a que los inquilinos no paguen la renta y se tenga que iniciar un proceso de desahucio.

¿Cómo solventar la falta de liquidez?

La falta de liquidez la puedes solventar solicitando un préstamo, ya que si echas números es posible que no tengas que poner dinero de tus ahorros, pues los ingresos del alquiler pueden sufragarte los gastos del inmueble y la cuota del préstamo.

Además, los intereses que abones en las cuotas del préstamo se consideran deducibles a la hora de tributar los rendimientos del alquiler.

¿Cómo protegerse frente al impago?

Para afrontar el temor al impago de las rentas por los inquilinos, lo único que puedes hacer es tomar precauciones. Aquí te relaciono algunas que puedes contemplar:

1. Incluir un aval o fiador en el contrato que sea solvente. De esta forma si el inquilino no paga podrás reclamar las rentas adeudadas al fiador. Puesto que este tiene una situación solvente y patrimonio (rendimientos del trabajo o actividades económicas, bienes inmuebles, cuentas bancarias, acciones, …) le interesará pagar antes de que se le reclame judicialmente, ya que sabe que al tener bienes embargables, antes o después se le cobrará lo adeudado.
2. Solicitar un depósito de 6 meses de arrendamiento, que se devolverá al término del contrato si no hay impagos. Con este capital te aseguras que ante un impago y el consiguiente inicio del proceso de desahucio al menos tienes asegurados 6 meses de renta, así aunque el proceso de desahucio tarde algo más, minoras las pérdidas.
3. Contratar un seguro de impagos. Los puedes encontrar en el mercado asegurador por un precio que ronda el 4% de la renta anual de tu alquiler, es decir, si tu previsión es cobrar 6.000 €/año de renta a tu inquilino, el seguro de impago te costará unos 240 €, y garantiza 12 meses de impago. Con este tipo de productos te aseguras el cobro de las mensualidades desde la presentación de la demanda de desahucio. También, puedes ponerlo como requisito a la firma del contrato y repercutirlo al arrendatario, siempre que las condiciones del mercado te lo permitan.

¿Es deducible la inversión que debes hacer para un alquiler de vivienda rentable?

Si al final te decides a poner el proyecto en marcha seguro que te surgen otras muchas dudas, como por ejemplo si la inversión que tendrás que realizar en el inmueble se considera deducible. Concretamente a esta pregunta ha respondido la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante V3146-18, y en ella se dice lo siguiente:

“Las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular. Por tanto, en la medida en que las reparaciones se dirijan de forma exclusiva a poner el inmueble en condiciones de poder arrendarlo tendrán la consideración de gasto deducible.”

¿Qué parte de la inversión te puedes deducir?

Otra cuestión que te podrías plantear es ¿todo el importe que se invierta se podrá deducir? Sí, pero con matices, y con un ejemplo lo vas a ver más claro.

Si en este ejercicio 2022 realizas unas inversiones en reparaciones y conservación que ascienden a 10.000 € y alquilas el inmueble en agosto por 1.000 €/mes, recibiendo solo 5.000 € de ingresos al año, el importe máximo que podrás deducirte en este ejercicio 2022 de la inversión es de 5.000 € (la cantidad de ingresos recibida).

Los otros 5.000 € invertidos podrás incluirlos en los 4 años siguientes, y, por tanto, no se pierde la deducción.

¿Te puedes deducir las mejoras para un alquiler de vivienda rentable?

¿Y si decido realizar una instalación de calefacción y aire acondicionado centralizada para poder aumentar el importe de la renta?

En este caso, al no existir previamente esa instalación, no se podría considerar una reparación o conservación, sino más bien una mejora, y las mejoras aumentan el valor de adquisición del inmueble, por lo tanto, te servirá para aumentar el gasto por amortización. Este gasto asciende al 3% anual del valor de adquisición. 

Tienen la consideración de gastos de reparación y conservación deducibles los siguientes:

1. Los que se efectúan regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, siempre que no provoquen la modificación de la estructura, configuración, ni superficie habitable de la finca. A título de ejemplo, la propia norma alude al pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
2. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

Por tanto, solo los gastos de reparación y conservación se consideran deducibles siempre que su realización vaya dirigida a la futura obtención de rentas por alquiler, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.

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