Cuando decides alquilar un espacio comercial, a veces puede ser necesario realizar obras en el local. En este sentido, es fundamental conocer cuáles son tus responsabilidades y derechos como arrendatario y cómo afectan las obras al contrato de arrendamiento. En este artículo, exploraremos esta temática en mayor detalle.

Responsabilidades y acuerdos sobre obras en el local

Cuando alquilas un local, lo normal es que haya que realizar obras para adaptarlo a tus necesidades o mejorar su funcionamiento. Así que, lo primero es revisar detenidamente el contrato de arrendamiento para determinar quién es responsable de llevar a cabo y financiar dichas obras.

1. Revisión del contrato de arrendamiento

Revisa cuidadosamente el contrato para averiguar si existen cláusulas específicas que regulen las obras en el local. Algunos contratos pueden estipular que las obras corren a cargo del arrendatario, mientras que otros pueden establecer que son responsabilidad del arrendador. Conoce estas condiciones desde el principio para evitar conflictos futuros.

2. Negociación de las condiciones de obras en el local 

Si el contrato no especifica quién es responsable de las obras, debéis pactar un acuerdo claro con el arrendador antes de comenzar cualquier obra en el local. Puedes discutir la distribución de los costes y las responsabilidades, así como cualquier permiso o licencia necesaria para llevar a cabo las obras. 

Es aconsejable que cuentes con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos comerciales para garantizar que tus derechos estén protegidos.

Modificaciones y mejoras en el local

Es posible que, además de las obras necesarias, desees realizar mejoras adicionales en el local para adaptarlo a tus necesidades específicas. 

Sin embargo, ten en cuenta que este tipo de obras pueden requerir la autorización previa del arrendador. Además, en algunos casos, incluso tienes que pedir la aprobación de las autoridades locales. 

A continuación, te proporcionamos algunos puntos clave a considerar:

1. Comunicación con el arrendador 

Como ya comenté, antes de empezar con las obras en el local, es fundamental comunicarte con el arrendador y solicitar su autorización por escrito. Es posible que debas proporcionar detalles sobre el tipo de obra, los cambios que se realizarán y cómo afectarán al local. 

El que tengas por escrito esta comunicación puede evitar conflictos futuros. Así te aseguras que cumples con los términos del contrato de arrendamiento.

2. Permisos y licencias 

Dependiendo de la magnitud de las obras o modificaciones, es posible que necesites previamente obtener permisos o licencias de las autoridades competentes. Asegúrate de investigar y cumplir con los requisitos legales antes de iniciar cualquier obra. 

También, en algunos casos, es posible que necesites obtener la aprobación de la comunidad de propietarios, si el local está en un bajo de bloque de viviendas o en una urbanización. Infórmate de todo siempre antes de empezar.

¿Y qué pasa con el IVA en caso de obras en el local?

Si tienes un local que piensas alquilar y tu arrendatario va a realizar una serie de obras en el local, ese tipo de acuerdo tendrá implicaciones fiscales en el IVA. Si las obras van a quedar en el local una vez finalice el contrato, y por tanto, el local aumenta de valor, deberás repercutir un mayor IVA por el alquiler.

En estos casos, si el arrendatario es el que asume el coste de las obras, se entiende que está satisfaciendo una doble contraprestación por el alquiler:

• Por un lado,  una contraprestación dineraria por las cantidades que satisface cada mes.
• Y por otro, una contraprestación no dineraria correspondiente al coste de las mejoras que, al no poder separarse del local, pasarán a ser tuyas en el momento en el que el inquilino deje el inmueble.

… si eres el arrendador

Para saber cuándo se devengará el IVA y por lo tanto, debes repercutirlo, tendrás que tener en cuenta que el alquiler es una operación de tracto sucesivo, lo que implica que respecto la parte del alquiler satisfecha en metálico, el devengo del IVA se producirá de forma normal, cada mes, a medida que los pagos sean exigibles. 

Pero respecto la parte satisfecha en especie, dado que su exigibilidad no se produce hasta el final del contrato, será de aplicación una regla especial. En ese caso, el IVA se devengará cada 31 de diciembre, de forma proporcional a la duración del contrato.

… si eres el arrendatario

Por otro lado, si estás en la parte contraria y eres el arrendatario, y satisfaces parte del precio del alquiler con la entrega de las obras, se produce una permuta, las obras por el alquiler. 

Así, cada 31 de diciembre, el arrendatario también deberá emitir una factura con IVA por las obras que estará entregando y gracias a ello, tanto tú como tu arrendador tendréis un IVA repercutido y soportado del mismo importe, de forma que si ambos podéis deduciros el IVA que soportáis, esta operativa no supondrá costes adicionales.

En resumen…

Las obras en el local pueden ser necesarias para adaptar que adaptes el local a tus gustos. Sin embargo, debes conocer tus responsabilidades y derechos como arrendatario, revisar el contrato de arrendamiento y establecer acuerdos claros con el arrendador antes de comenzar cualquier obra. Además, es esencial cumplir con los requisitos legales y obtener los permisos necesarios para evitar problemas legales en el futuro.

Recuerda que lo mejor es contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos comerciales para garantizar que tus derechos estén protegidos y cumplir con todas las regulaciones vigentes. 

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